特许经营权REITs每年的分红包括两部分，一部分是相当于对你投资本金的返还，另一部分是你投资本金的回报，假设从 特许经营权REITs发行时开始认购，一直持有到REITs到期，你可以享遭到的回报率便是REITs披露的IRR，一般在6%左右。
特许经营权REITs的底层资产是 特许经营权，只是一个运营权和收费权，不包括土地使用权，故此 特许经营权到期后REITs不扩募的情况下净值会归零，一般到期前把账上的现金做最后一次分红，净值归零，REITs到期。
扩募其实就像上市公司增发股票，REITs扩募是向新的投资者发行基金份额，用于购买新的资产装入到REITs中，新的资产回报归新老基金投资者共享，REITs的期限也相应延长。
对于产权类的REITs，底层资产包括物业的产权和土地使用权，严格来说是一个永续的概念，只要土地使用权到期后可以续期，REITs就可以持续存在，不过要考虑物业的修缮支出甚至是重建支出。不过也可能在土地使用权到期后把底层资产按新的评估值卖出，卖出的回报分红给投资者，产权REITs提前到期。
对REITs有兴趣的话可以关注我，看看我第一个文章，对REITs介绍的比较清楚，以后我也会发布关于REITs的新文章。
今天早上看见了富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金停复牌及交易风险提示公告
相对来说，停盘时间较短，便是今天一天，但是下面的公告值得所有投资者注意，便是随着价格的提升，分红率下降了很多
分红率可能减少到3.737%，看起来還是挺高的，跟大部分银行的理财差不多，但是需要注意到的是这个REIT不是永续型的，是属于 特许经营权，笨鸟在越秀高速(SZ:180202)简易分析说过了，这种权益reits到期清零，也便是到了期限，基金净值归零。现在看来还觉得不错吗？
是不是感觉有些恐怖了？
这里可以看到，成都的 特许经营权是31年和33年，也便是10-12年的期限，而成都的是26年的期限，但是根据财报看出，成都的营收大概占比40%不到，大头也是成都的，按照现在一股派息0.2714的金额，假如按照每年增加5%的派息情况，总计派息之和大概在7.6元左右。但是不排除实际还打不到7.6元的情况。
那么，大众愿意花7.263元去买入未来26年总计给你7.6元的利息钱的reits吗？
今天大部分reits都下跌了，看这情况，明天首创大概率便是要下跌了，并且从走势来看，大概率是一个高点了，不知道会有多少人要套在高点。
但是笨鸟这多长时间简易看了一下成都商品房的租售比，大概在1.5%-2%左右，假如能够按照这个比例来说，中关村reit的2024年预计分红为0.1388元，那么潜在的价格高点可能达到6.93-9.25元，比笨鸟之前预测高点为3%的价格相差很远。
因此笨鸟之前的中关村上市，说说回报率和未来走势相对来说有些卖早了，当时只是参考越秀上市之后的涨跌，做了一波短线就走了，也是自己沒有特别深入的分析，很多人说权益性reits的分红率可能在3%-6%之间波动，但是目前看成都的房地产項目来说，有些太保守了，应该在2%-5%左右，比较优质的，特别是中关村可能会到1.5%的分红率。
当然，这个只是笨鸟个人预测，即便到达1.5%的分红，也可能是先跌后涨的流程，建议大众不要贸然入市，也是要结合自己实际情况来制定买卖计划，以上分析仅代表个人观点，不构成任何投资建议或者意见！
另外，第三批reits要来了，目前只有一支，那便是华鹏成都清洁能源REIT，按照目前reits的火热程度，申购到便是赚到，提前祝大众好运！